برچسب: مبایعه نامه

پارکینگ مزاحم

داشتن پارکینگ اختصاصی یکی از ضروریات آپارتمان ها بوده و شهرداری ها توجه بسیاری به اختصاص فضایی استاندارد برای آن دارند. اما در برخی از مواقع به دلیل نقشه و فرم زمین ملک شاهد عدم اختصاص پارکینگ برای تمامی واحد ها هستیم که مشکلات بسیاری را برای افراد می تواند ایجاد کند. برخی مواقع نیز پارکینگ های در نظر گرفته شده به گونه ای هستند که محل عبور خودرو ها با یکدیگر تداخل داشته و به عبارتی برای پارک خودرو بایستی خودرویی دیگر از پارکینگ خارج شود تا امکان پارک وجود داشته باشد. این نوع از پارکینگ ها که معمولا با مجوز شهرداری نیز همراه است تحت عنوان پارکینگ مزاحم شناخته می شوند. این قبیل پارکینگ ها دارای شرایط و قوانین مشخصی می باشند که بایستی مالک یا مستاجر پیش از انجام معامله از آن ها آگاه باشد. چرا که به سبب تداخل مسیر خودروها ممکن است در ساعات مختلف روز نیاز به خارج کردن خودرو توسط فرد باشد که این موضوع می تواند مشکلاتی را میان مالکان دارای پارکینگ مزاحم ایجاد کند.

توصیه می شود هنگام خرید و یا اجاره ملک حتما پارکینگ واحد را شخصا مورد بررسی قرار داده و محل مربوطه را بازدید کنید.

آیا پارکینگ مزاحم در سند قید می شود؟

پارکینگ مزاحم یک اصطلاح عرفی بوده و از نظر حقوقی رسمی نمی باشد. اما با توجه به اختلافات ایجاد شده بر سر پارکینگ های مزاحم شاهد درج این عنوان در اسناد ملکی هستیم ولی در اسناد قدیمی معمولا این عنوان ذکر نشده و مشخص نمی باشد که ملک مربوطه دارای پارکینگ مزاحم می باشد یا خیر. متاسفانه اختصاص پارکینگ مزاحم یکی از قوانین دردسرساز شهرداری است، که در برخی موارد مالکیت آن در سند ملکنیز قید می‌‏شود، ولی به سبب نحوه استفاده و شرایط مربوطه، قیمتی کمتر از پارکینگ اختصاصی دارد.

درج پارکینگ مزاحم در اسناد ملکی حقی را برای مالک ایجاد می کند که اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات ساختمان را داشته باشد. اگر این حق برای مالک ایجاد نشود اجازه استفاده از فضای پارکینک را نداشته و لذا در صورت پارک خودرو در پارکینگ ساختمان مرتکب تخلف شده و دیگر ساکنین اجازه اعتراض و شکایت را خواهند داشت. 

به طور معمول در سند واحد هایی که دارای پارکینگ مزاحم هستند عبارت “خودرو پارکینگ شماره A اجازه عبور از پارکینگ B را دارد” ذکر شده است که در این حالت پارکینگ شماره B به عنوان پارکینگ مزاحم بوده و پارکینگ شماره A غیر مزاحم می باشد. 

قوانین پارکینگ مزاحم

مالکان پارکینگ های مزاحم که در سند مالکیت آنها وجود پارکینگ ذکر شده اما با دیگر پارکینگ های ساختمان تداخل مسیر دارند اجازه استفاده از فضای پارکینگ را دارا بوده و طبق قوانین می بایست با دیگر ساکنین جهت استفاده از پارکینگ همکاری کنند. به عبارتی فردی که دارای پارکینگ مزاحم می باشد نمی تواند نسبت به جابه جایی خودرو مقاومت کرده و صرفا به دلیل داشتن جای پارک برای دیگر همسایگان دردسر ایجاد کند.

در مجموع می توان موارد زیر را برای پارکینگ مزاحم و قوانین آن ذکر کرد:

• در صورت درج نشدن پارکینگ در سند، فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات مربوطه را نخواهد داشت.
• در صورت درج پارکینگ مزاحم در سند  فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات مربوطه را خواهد داشت.
• فرد دارای پارکینگ مزاحم می بایست هر زمان از روز که دیگر ساکنین قصد خروج از پارکینگ را دارند، اقدام به جابجایی خودرو کند.
• مالک پارکینگ مزاحم نمی تواند برای طولانی مدت خودرو خود را بدون هماهنگی در پارکینگ قرار داده و خود شخص در دسترس نباشد.
• در صورت مزاحمت های عمدی همسایگان برای پارکینگ مزاحم می بایست با رییس ساختمان وارد گفتگو شد.
• در شرایطی که پارکینگ مزاحم همکاری لازم را دارد، دیگر همسایگان اجازه ندارند مانع استفاده مالک از پارکینگ شوند.

پارکینگ مزاحم در صورت مجلس تفکیکی

هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی تقسیمات پارکینگ نیز انجام می شود. بر اساس قوانین موجود تقسم پارکینگ از سمت شمال غربی ساختمان، در جهت عقربه های ساعت انجام می شود. به طوری که ابتدا پارکینگ طبقات بالایی تعیین شده و در نهایت به پارکینگ های طبقات ابتدایی ختم می شود. با این تفاسیر پارکینگ های واقع در طبقه همکف به واحدهای مسکونی طبقات بالا و پارکینگ های زیر زمین به واحد های مسکونی طبقات ابتدایی ساختمان اختصاص می یابد.

برخی مواقع در حالی که سازنده استانداردهای لازم را درنظر گرفته و آن ها را رعایت کرده است برای برخی واحدها با کمبود پارکینگ مواجه می شوند. لذا در زمان تنیم صورت مجلس تفکیکی اقدام به ایجاد پارکینگ مزاحم می شود. در این صورت پارکینگ در سند نیز قید خواهد شد و مالک مربوطه اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات آن را خواهد داشت. اما اگر در صورت مجلس تفکیکی پارکینگ برای برخی واحدها تعیین نشود آن واد می بایست بدون پارکینگ و یا با حق استفاده از پارکینگ مشاع فروخته شود.

پارکینگ مزاحم در مبایعه نامه

مبایعه نامه قراردادی است که هنگام معامله میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود که تمامی اطلاعت مربوط به معامله، مشخصات طرفین، شروط معامله، توافقات انجام شده و همچنین نحوه پرداخت ها و هر گونه نکته ذکر شده در زمان معامله در آن درج می شود. لازم به ذکر است هر گونه توافق و یا نکته ای که در زمان معامله ذکر می شود می بایست در مبایعه نامه درج شود چرا که در غیر این صورت قابل پیگیری نبوده و ممکن است اجرایی نشود. 

برخی مواقع داشتن پارکینگ برای واحد معامله شده به عنوان یکی از امکانات ملک در معامله عنوان می شود. خریداران باید دقت داشته باشند که این مورد باید حتما در مبایعه نامه با تمام شرایط عنوان شده ذکر شود. اگر این اقدام در زمان تنظیم مبایعه نامه صورت نگیرید و واحد فاقد پارکینگ باشد و یا دارای پارکینگ مزاحم باشد نمی توان از فروشنده شاکی شد اما در صورت درج پارکینگ در مبایعه نامه و مغایرت آن با واقعیت، می توان از فروشنده شکایت و نسبت به دریافت حقوق فرد اقدام کرد.

حذف پارکینگ مزاحم

در مواردی شاهد اختلاف میان ساکنین ساختمان بر سر پارکینگ های مزاحم و ایجاد هماهنگی جهت ورود و خروج خودروها هستیم. در این مواقع معمولا افراد تصمیم به حذف پارکینگ مزاحم می گیرند که به طور معمول با شرایط زیر همراه است:

• پارکینگ مزاحم در سند قید شده باشد

در شرایطی که شهرداری اقدام به تقسیم ملک کرده و پارکینگ مزاحم در سند ملک قید شده باشد نمی توان به راحتی نسبت به حذف پارکینگ مزاحم اقدام کرد. در این مواقع در صورت شکایت پرونده به شهرداری رفته و مراتب امر از طریق آن ها پیگیری خواهد شد.

• پارکینگ مزاحم در سند قید نشده باشد

اگر پارکینگ مزاحم در صورت مجلس تفکیکی باشد اما در سند قید نشده باشد شرایط مانند روال بالا خواهد بود

اما اگر پارکینگ مزاحم توسط ساکنین ساختمان و با توافق آن ها میان یکدیگر ایجاد شده باشد می توان به راحتی نسبت به حذف آن اقدام کرد. این روند با گفتگو میان طرفین و یا به کمک قانون انجام پذیر خواهد بود.

• خانه‌های مجاور اتوبانها و خیابانهای اصلی با مشکل آلودگی صوتی مواجهند.
• وضعیت مشاعات یک ساختمان، نشان دهنده فرهنگ ساکنین آن ساختمان است.
• بهتر است در ورودی واحدها در هر طبقه، روبروی هم نباشد.
• هرچه عرض ورودی ساختمان بیشتر باشد بهتر است (حداقل ۱۱۰ سانتیمتر).
• هرچه عرض راه پله بیشتر باشد بهتر است (حداقل ۹۰ سانتیمتر).
• معماری داخلی واحد (نورگیری، سرویس، اتاق خواب، آشپزخانه، حال، پذیرایی و…) به قدری پراهمیت است که بهتر است در این مورد با یک کارشناس مشورت کنید.
• غالبا هر چه طبقه واحد بالاتر باشد بهتر است (بجز آخرین طبقه).
• موقعیت پارکینگ خودرو، مخصوصا برای خانمها مهم است.
• دسترسی به مایحتاج روزانه (نانوایی، میوه فروشی، سوپر مواد غذایی و…) را بررسی کنید.
• هر چه شیب ورودی پارکینگ کمتر باشد بهتر است.
• بازدید از واحد را در دو زمان متفاوت از نظر نور (شب و روز) انجام دهید.
• وجود محل پارکینگ برای خودروی اضافه و یا مهمانان، حائز اهمیت است.
• وجود بالکن یکی از مواردی است که روز به روز، بیشتر به اهمیت آن پی خواهید برد.
• انباری یکی ازامتیازات یک خانه مسکونی است.
• نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم می آید. نمای ساختمان می بایست دوام و زیبایی را با هم داشته باشد.
• نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان را بررسی کنید.
• به کیفیت و فشارآب و برق توجه کنید.
• حجم و کیفیت آسانسور را چک کنید.
• به کیفیت سیم کشی و لوله کشی آب و گاز توجه کنید.
• شیوه‌های دفع زباله توسط شوتینگ یا سرایدار را بررسی کنید.
• کیفیت و چگونگی نصب درب‌های ورودی، خروجی و داخلی را چک کنید.
• عایق ساختمان‌ (رطوبتی، حرارتی و صوتی) بسیار مهم است.
• کیفیت سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان را کنترل کنید.
• ایمنی ساختمان در مقابل آتش سوزی را چک کنید.
• استحکام سازه ساختمان، بسیار مهم است.
• به حجم تراکم و ترافیک محل توجه نمایید.
• دسترسی به اتوبان و خیابان اصلی را مدنظر قرار دهید.
• طرح ترافیک و طرح زوج و فرد را بررسی نمایید.
• برای اطمینان از امنیت محله و ساختمان، تحقیقات محلی نمایید.
• وضعیت جانمایی ساختمان با نقشه گسلهای شهر را بررسی کنید.
• قدرالسهم زمین واحد مسکونی، بسیار مهم است.
• سن ساختمان، بسیار مهم است.
• اوایل رونق بازار مسکن، زمان مناسبی برای خرید است.
• مبلغ شارژ ماهانه را بررسی کنید.
• داشتن کنتور جدا برای آب و گاز هر واحد، مزیت بالایی محسوب می شود.
• هر چه تعداد واحدها در هر طبقه کمتر باشد، بهتر است.
• هر چه عرض کوچه بیشتر باشد بهتر است.
• همسایگی با مدارس، ساختمانهای دولتی، کلانتریها، ساختمان پزشکان، مجتمع تجاری، نهادها، شرکتها، بیمارستانها، هتلها و… یک عیب مهم برای واحد مسکونی است.
• خرید مسکن در برجها و شهرکهای مسکونی، معایب و محاسن خاص خود را دارد و بستگی به ذائقه و خواسته های خریدار دارد.
• قیمت املاک تعاونی ساز بدون سند، حداقل ۱۰ درصد پایینتر از املاک مشابه سنددار است.
• خرید و فروش را در مشاورین املاکِ مطمئن، انجام دهید.
• هزینه کیسیون املاک را مطابق تعرفه رسمی پرداخت و حتما رسید دریافت نمایید.
• مشاورین املاک، حق نگهداشتن مدارک شما را ندارند (در صورتی که مقرر شد مدارکتان، نزد مشاور املاک بماند، حتما رسید دریافت نمایید).
• خواندن تمام مفاد قرارداد حق شماست. حتما از این حق استفاده کنید (خصوصا مواردی که در توضیحات مبایعه نامه، توسط مشاورین املاک، اضافه می شوند).
• در هنگام معامله، رودربایستی را کاملا کنار بگذارید.
• مراحل پرداخت پول به فروشنده را شفاف سازی کنید.
• از اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده یا وکیل او مطمئن شوید.
• نوشتن یک قرارداد بی عیب، مهمترین قسمت یک معامله است. در صورت لزوم از حضور یک وکیلِ مجربِ مورد اعتماد در پای معامله استفاده نمایید (اکثر پرونده های قضایی کشور، مِلکی است).
• درصورت وراثتی بودن مورد معامله، حضور تمام وراث، مطابق با گواهی انحصار وراثت (یا وکالت نامه معتبر به یک نفر) الزامی است.